CATEGORII DE REABILITĂRI ENERGETICE

EFICIENTIZAREA ENERGETICĂ A CONDOMINIILOR

 

ASPECTE PRIVITOARE LA REABILITAREA ENERGETICĂ A IMOBILELOR, DIN PRISMA LEGISLAȚIEI APLICABILE ASOCIAȚIILOR DE PROPRIETARI ȘI ADMINISTRĂRII CONDOMINIILOR

 

Legea 196/2018 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor prevede la art.32 obligativitatea luării de măsuri de către proprietari pentru:

- consolidarea şi modernizarea condominiului,

- modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente,

- montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală,

- reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice

- precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia,

În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, la modificarea aspectului faţadei și reabilitarea termică trebuie să se respecte următoarele:

- se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane;

- în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură

- cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,

- cu respectarea prevederilor privind regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate

- cu reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.

În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

 

Luarea deciziilor la nivelul asociației cu privire la derularea unor proiecte/lucrări

Orice astfel de intervenție asupra condominiului, trebuie să treacă, în prealabil, printr-o etapa decizională la nivelul asociației, concomitent cu o etapă de documentare la nivelul admninistrației publice locale cu privire la informațiile referitoare la pașii de urmat și de mandatare a reprezentanților acesteia de a face demersuri pentru și în numele asociației.

Comp.Asociații de Proprietari este solicitat, cel mai adesea, pentru consiliere cu privire la modul cum trebuie luate deciziile la nivelul asociației, astfel încât ele să fie legale și incontestabile. Hotărârile asociației sunt luate în adunarea generală a proprietarilor iar executarea lor este încredințată comitetului executiv și administratorului. Art.49 din legea asociațiilor de proprietari reglementează clar condițiile ce trebuie avute în vedere pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală (detaliem în cadrul întâlnirii).

 

Adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune.

 

În cazul unor lucrări care de anvergură, care implică și contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, reabilitarea termică, precum și pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului(art.53 f) din Lg.196/2018), adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației adoptă hotărâri în baza acordului scris al tuturor proprietarilor cu privire la eventualele împrumuturi.

 

Decizii ale adunării generale cu privire la constituirea și utilizarea fondurilor asociației pentru executarea unor lucrări

 

Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune.

 

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În acest cont sunt vărsate în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele primite în numele sau în contul asociației, inclusiv cele pentru fondul de reparații sau alte fonduri legal constituite în vederea unor lucrări.

 

Pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună; în situaţia în care un proprietar deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părţi indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este egală cu suma ponderii voturilor celorlalţi proprietari;(art.49 alin.2 b) și c) din Lg.196/2018)

 

Suprafaţa utilă a proprietăţilor individuale şi cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentaţii cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate. În cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare.(art.86 din Legea 196/2018).

 

Pentru realizarea lucrărilor de întreținere, reparații sau investiții, administratorul, supune spre analiză și apropbare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici care satisfac cerințele asociației, conform legislației în vigoare, ținând cont de preț, durată de execuțe și calitate.

 

Aspecte asupra cărora Compartimentul Asociații de Proprietari a primit întrebări/sesizări de la asociații/proprietari din asociații în legătură cu necesitatea executării unor lucrări, care necesită colaborare cu alte servicii din cadrul primăriei sau cu alte instituții (ex.ISC):

- reparații la acoperiș (cine constată necesitatea unor lucrări, cine poate obliga asociația de a face lucrări de reparații, cum poate să oblige un proprietar de la ultimul etaj asociația să repare de urgență acoperișul)

- infiltrații de apă prin rosturile din tencuiala exterioară

- firme care execută lucrări de reparații și acte și avize necesare

- firme de alpiniști

- dacă proprietarii au voie să-și repare pe cont propriu fisurile apărute în tencuială în dreptul apartamentelor lor

 

Compartimentul responsabil pentru aceste asociații de proprietari este: COMPARTIMENTUL ASOCIAȚII DE PROPRIETARI, din cadrul DIRECȚIEI GENERALE DE INVESTIȚII ȘI MENTENANȚĂ, contact: [email protected]

Partenerii nostri